En julio de 2026, miles de propietarios chilenos siguen pagando impuestos innecesarios porque desconocen el DFL-2 en Chile: una normativa que exime o reduce el impuesto a la renta sobre las rentas de arriendo de viviendas económicas. Si tienes o planeas comprar una propiedad pequeña para arrendar o vivir, entender este decreto puede significar un ahorro real de cientos de miles de pesos al año.
Este artículo explica en lenguaje simple qué es el DFL-2, quién cumple los requisitos, cuáles son los beneficios concretos y cómo se aplica en la práctica con un ejemplo numérico.
¿Qué es el DFL-2 y por qué existe?
El DFL-2 es el decreto que regula los beneficios tributarios asociados a las viviendas económicas en Chile, y su aplicación vigente beneficia a quienes poseen hasta dos propiedades acogidas a esta norma.
El Decreto con Fuerza de Ley N°2 de 1959 (DFL-2) fue creado originalmente para incentivar la construcción de viviendas de tamaño acotado y fomentar el acceso a la propiedad. Con el tiempo, sus beneficios tributarios se han mantenido, aunque con modificaciones importantes introducidas por la Ley 20.455 de 2010 y precisadas por el Servicio de Impuestos Internos (SII).
En términos simples: si eres dueño de una vivienda que califica como "económica" según el DFL-2, puedes quedar exento de pagar impuesto a la renta por las rentas de arriendo que genere, siempre que cumplas ciertas condiciones. Este es uno de los pocos beneficios tributarios directos disponibles para personas naturales en el mercado inmobiliario chileno.
Puedes consultar la normativa oficial directamente en el sitio del Servicio de Impuestos Internos, donde el SII publica circulares y resoluciones actualizadas sobre su aplicación.
¿Qué viviendas califican como DFL-2?
Para que una vivienda quede acogida al DFL-2, debe cumplir con requisitos de superficie y haber sido construida o adquirida bajo esta normativa.
Requisito principal: superficie útil
La condición más importante es el tamaño: la vivienda debe tener una superficie útil máxima de 140 m². Esta es la superficie habitable, sin contar estacionamientos ni bodegas.
No existe un requisito mínimo de superficie, por lo que departamentos de 30 m², 50 m² o 90 m² pueden calificar perfectamente, siempre que no superen ese tope.
¿Cómo saber si mi propiedad es DFL-2?
Hay tres formas principales de verificarlo:
- Revisar la escritura de compraventa, donde generalmente se indica si la vivienda está acogida al DFL-2.
- Consultar el Certificado de Recepción Final o el Permiso de Edificación en la Dirección de Obras de la municipalidad correspondiente.
- Verificar en el SII si la propiedad aparece con ese beneficio asociado a tu RUT, ingresando a tu carpeta tributaria en www.sii.cl.
¿Cuáles son los beneficios tributarios del DFL-2 en 2026?
En julio de 2026, el principal beneficio del DFL-2 es la exención del impuesto a la renta sobre las rentas de arriendo, aplicable para personas naturales que posean hasta dos viviendas acogidas a esta normativa.
Exención del impuesto a la renta por arriendo
Cuando una persona natural arrienda una vivienda DFL-2, la renta obtenida queda exenta de impuesto a la renta (tanto de Primera Categoría como de la parte proporcional en el Global Complementario), siempre que el propietario posea como máximo dos viviendas DFL-2 en total.
Si el propietario tiene tres o más viviendas DFL-2, la exención se aplica solo a las dos primeras; las demás tributan de forma normal.
Exención de contribuciones (Impuesto Territorial)
Adicionalmente, las viviendas DFL-2 con avalúo fiscal por debajo del umbral fijado por el SII pueden quedar exentas del pago de contribuciones durante un período determinado tras su construcción (normalmente entre 10 y 20 años según el tipo de vivienda). Este beneficio depende del avalúo y la fecha de construcción.
Tabla comparativa: con y sin DFL-2
| Concepto | Vivienda DFL-2 (≤ 2 propiedades) | Vivienda sin DFL-2 |
|---|---|---|
| Impuesto renta sobre arriendo | Exento | Tributa en Global Complementario |
| Contribuciones (bienes raíces) | Posible exención temporal | Se paga desde el inicio |
| Límite de propiedades | Beneficio hasta 2 viviendas | No aplica |
| Superficie máxima | 140 m² útiles | Sin restricción |
| Traspaso al nuevo dueño | Sí, automático | No aplica |
¿Cómo se calcula el ahorro real? Ejemplo con cifras de 2026
Para ilustrar el beneficio, supongamos un propietario con dos departamentos DFL-2 arrendados en Santiago.
Datos del ejemplo (referencial a julio 2026)
- Propietario: persona natural, con dos departamentos de 55 m² cada uno en Ñuñoa.
- Renta mensual por cada departamento: UF 14 (aproximadamente $630.000 a la UF de referencia de julio 2026).
- Renta anual total (dos departamentos): UF 336 al año.
- Tramo de impuesto Global Complementario del propietario: 8% (tramo medio).
Sin DFL-2: ¿cuánto pagaría?
Sin el beneficio, las rentas de arriendo se agregan a la base del Global Complementario. Con una tasa del 8% sobre UF 336, el impuesto anual sería aproximadamente UF 26,9 (referencial a julio 2026), equivalente a unos $1.210.000 anuales que saldría de su bolsillo.
Con DFL-2: ¿cuánto paga?
Aplicando la exención DFL-2, esas rentas de arriendo quedan fuera de la base imponible. El propietario paga $0 en impuesto a la renta por esas rentas. El ahorro es exactamente lo que habría pagado: cerca de $1.200.000 al año.
Este ahorro se acumula año a año, y en un horizonte de 10 años representa más de $12.000.000, sin contar la exención de contribuciones que podría aplicar adicionalmente.
Nota: Este ejemplo es referencial y depende del tramo de impuesto del contribuyente, el valor de la UF vigente y el avalúo fiscal de la propiedad. Consulta con un contador o asesor tributario para calcular tu situación específica.
¿Qué cambios normativos afectan al DFL-2 en 2026?
Desde la Ley 20.455 de 2010, el beneficio DFL-2 fue restringido significativamente respecto a su versión original: ya no aplica para personas jurídicas (empresas) y solo cubre hasta dos viviendas por persona natural.
Situación actual según el SII
En el primer semestre de 2026, no existen modificaciones legales adicionales publicadas que alteren la estructura del DFL-2 respecto al régimen vigente desde 2010. Sin embargo, el Congreso ha discutido reformas tributarias que podrían impactar este beneficio en el mediano plazo.
Se recomienda revisar periódicamente las circulares del SII en www.sii.cl o consultar el Banco de Contenidos Normativos de la BCN para estar al tanto de cualquier modificación.
¿Pueden las empresas usar el DFL-2?
No. Desde la Ley 20.455, las personas jurídicas (sociedades, SpA, SRL, etc.) no pueden acceder a la exención de impuesto a la renta por arriendo que otorga el DFL-2. Este beneficio está reservado exclusivamente a personas naturales.
¿Cómo declarar correctamente las rentas de arriendo DFL-2 en el SII?
Las rentas exentas por DFL-2 deben igualmente declararse en la Operación Renta anual, pero marcándolas en el código correcto para que el sistema las excluya del cálculo del Global Complementario.
Pasos básicos para la declaración
- Ingresa a tu cuenta en www.sii.cl con tu RUT y clave tributaria.
- En el Formulario 22 (Declaración Anual de Impuestos), busca la sección de rentas de bienes raíces.
- Las rentas de arriendo de viviendas DFL-2 (hasta dos propiedades) se declaran en la línea de rentas exentas, no en las rentas afectas.
- El sistema del SII suele pre-llenar parte de esta información si los contratos de arriendo están formalizados. Sin embargo, verifica siempre los datos antes de enviar.
Si tienes dudas, consulta con un contador certificado o asiste a una de las oficinas del SII. El organismo ofrece orientación gratuita durante la temporada de Operación Renta (marzo–abril de cada año).
¿Cuándo conviene buscar una vivienda DFL-2 como inversión?
Una vivienda DFL-2 conviene especialmente como inversión cuando el propietario tiene una renta total anual que lo ubica en tramos medios o altos del Global Complementario, donde el ahorro tributario es más significativo.
Si tu tasa marginal de impuesto está en el 8%, 13,5% o superiores, la exención puede ahorrarte entre $800.000 y más de $2.000.000 anuales por cada propiedad arrendada (referencial a julio 2026, según el monto de la renta).
Para propietarios en tramos bajos de impuesto (exentos o con tasa del 4%), el beneficio tributario es menor, aunque la exención de contribuciones puede seguir siendo relevante.
Además, las viviendas de hasta 140 m² en comunas como Ñuñoa, Providencia, Santiago Centro, Maipú o La Florida concentran alta demanda de arriendo, lo que combina el beneficio tributario con una buena rentabilidad operacional.
Si quieres explorar proyectos y propiedades que califican como DFL-2 en Chile, puedes revisar los proyectos inmobiliarios disponibles en Hubprop o buscar propiedades en arriendo y venta en todo el país.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el DFL-2 en Chile en términos simples?
El DFL-2 en Chile es un decreto legal que otorga beneficios tributarios a los dueños de viviendas de hasta 140 m² útiles, principalmente la exención del impuesto a la renta sobre las rentas de arriendo. El beneficio aplica para personas naturales que poseen hasta dos de estas viviendas, y está vigente desde 1959 con ajustes introducidos en 2010.
¿Cuántas propiedades DFL-2 puedo tener para mantener la exención de impuestos?
Una persona natural puede tener el beneficio de exención de impuesto a la renta por arriendo en un máximo de dos viviendas DFL-2 simultáneamente. Si posee tres o más propiedades acogidas a esta normativa, solo las dos primeras gozan de la exención; las demás tributan de manera normal en el Global Complementario.
¿El beneficio DFL-2 se pierde si vendo la propiedad?
No. El beneficio DFL-2 está asociado a la vivienda, no al propietario. Si vendes una propiedad acogida al DFL-2, el nuevo dueño hereda automáticamente ese estatus, siempre que la superficie no haya sido modificada y que cumpla con las condiciones del decreto. Esto hace que las viviendas DFL-2 tengan un atractivo adicional en el mercado de compraventa.
¿Tengo que declarar las rentas de arriendo DFL-2 aunque estén exentas?
Sí. Aunque las rentas de arriendo de viviendas DFL-2 están exentas de impuesto a la renta (para hasta dos propiedades de persona natural), igualmente deben declararse en el Formulario 22 de la Operación Renta anual ante el SII. Se declaran en la línea de rentas exentas, no en la de rentas afectas. Omitirlas puede generar diferencias con la información que posee el SII.
¿Una empresa puede aprovechar el beneficio DFL-2?
No. Desde la modificación introducida por la Ley 20.455 de 2010, las personas jurídicas —sociedades, SpA, SRL u otras— no tienen derecho a la exención de impuesto a la renta que otorga el DFL-2. Este beneficio está restringido exclusivamente a personas naturales. Una empresa que arriende una vivienda DFL-2 debe tributar sobre esas rentas de la misma forma que cualquier otro ingreso.
¿Dónde puedo verificar si mi propiedad está acogida al DFL-2?
Puedes verificarlo en tres lugares: en la escritura de compraventa de la propiedad (donde suele indicarse expresamente), en el Permiso de Edificación o Certificado de Recepción Final de la municipalidad correspondiente, o directamente en tu carpeta tributaria en el sitio del SII (www.sii.cl), donde aparecen los bienes raíces asociados a tu RUT y su clasificación tributaria.