En Chile, toda persona que recibe ingresos por arriendo de una propiedad de inversión está obligada a incluirlos en su declaración de renta anual ante el SII, incluso si el monto parece pequeño. En el primer semestre de 2026, el Servicio de Impuestos Internos reforzó los cruces de información con el Conservador de Bienes Raíces y las plataformas digitales de arriendo, lo que hace aún más relevante entender este proceso paso a paso.
Si eres propietario de un departamento, casa o local comercial que arriendas a terceros, este artículo te explica qué debes declarar, cómo calcular lo que pagas, qué gastos puedes descontar y cuáles son los plazos para hacerlo correctamente.
¿Por qué estás obligado a declarar los ingresos por arriendo ante el SII?
En Chile, los ingresos por arriendo de propiedades se consideran rentas de la Segunda Categoría o se suman a la base imponible del Impuesto Global Complementario, dependiendo de tu situación tributaria. Esto significa que si percibes arriendo mensual, el SII lo contabiliza como ingreso afecto a impuestos.
La obligación nace desde el momento en que firmas un contrato de arriendo. No importa si el pago es en efectivo, transferencia o si el contrato no está notariado: el ingreso existe y debe ser declarado.
El SII tiene acceso a múltiples fuentes de información: contratos inscritos en el Conservador de Bienes Raíces, declaraciones de inquilinos que desgravan el gasto, y desde 2025 también revisa plataformas como Airbnb y similares. Omitir estos ingresos puede derivar en una liquidación de impuestos con intereses y multas.
¿Quién debe declarar y quién está exento?
No todos los propietarios tributan de la misma forma. La respuesta depende del tipo de inmueble, su avalúo fiscal y el uso que le das.
Propiedades DFL-2 y su tratamiento especial
Las propiedades acogidas al DFL-2 (Decreto con Fuerza de Ley N.º 2) tienen un tratamiento tributario preferente: si posees hasta dos propiedades DFL-2 y las arriendas a personas naturales para uso habitacional, los ingresos por arriendo están exentos del Impuesto a la Renta. Esto aplica siempre que la superficie de cada inmueble no supere los 140 m² construidos.
Sin embargo, si tienes más de dos propiedades DFL-2, o si arriendas la propiedad a empresas, el beneficio no aplica y debes tributar por el total de los ingresos.
Propiedades no acogidas al DFL-2
Si tu inmueble supera los 140 m², o fue construido sin acogerse a ese decreto, todos los ingresos de arriendo son parte de tu renta imponible. Lo mismo ocurre con locales comerciales, bodegas y estacionamientos arrendados de forma independiente.
| Situación | ¿Tributa? | Norma aplicable |
|---|---|---|
| 1 o 2 propiedades DFL-2, arriendo a persona natural habitacional | No (exento) | DFL-2, Art. 15 |
| Más de 2 propiedades DFL-2 | Sí, por el exceso | DFL-2, Art. 15 |
| Propiedad no DFL-2, cualquier uso | Sí, 100% de los ingresos | Ley de Renta, Art. 20 N.º 1 |
| Arriendo a empresa (aunque sea DFL-2) | Sí | DFL-2, Art. 15 |
| Local comercial o bodega | Sí | Ley de Renta, Art. 20 N.º 1 |
¿Cómo se calculan los impuestos sobre el arriendo en 2026?
El impuesto que pagas por los ingresos de arriendo se calcula sumando esos ingresos a tus demás rentas del año (sueldos, honorarios, etc.) y aplicando la tabla del Impuesto Global Complementario, que en Chile tiene tramos progresivos.
En términos simples: si durante 2026 recibes $500.000 mensuales de arriendo, eso equivale a $6.000.000 anuales. Ese monto se suma a tu renta total y queda sujeto al tramo que corresponda según la tabla vigente. Si tu ingreso total no supera las 13,5 UF mensuales (referencial a junio 2026), probablemente no pagues impuesto adicional. A mayor ingreso, mayor tasa marginal.
La opción de tributar por renta presunta
Para inmuebles agrícolas y en algunos casos de pequeños propietarios, la Ley de Renta permite tributar sobre una renta presunta equivalente al 7% del avalúo fiscal del inmueble. Esta opción puede convenir cuando el arriendo real es bajo o cuando el avalúo fiscal está desactualizado respecto al mercado. Consulta con un contador si esta alternativa aplica a tu caso.
¿Qué gastos puedes rebajar de tu declaración de renta?
Uno de los errores más frecuentes de los propietarios novatos es declarar el ingreso bruto sin descontar los gastos asociados a la propiedad. La Ley de Renta permite rebajar gastos necesarios para producir la renta, siempre que estén debidamente acreditados.
Entre los gastos deducibles más habituales se encuentran:
- Contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial) pagadas durante el año.
- Gastos de administración y comisiones de corredora de propiedades.
- Gastos de mantención y reparaciones menores, con boleta o factura.
- Intereses del crédito hipotecario asociado a la propiedad de inversión (en algunos regímenes).
- Primas de seguros del inmueble.
- Cuotas de gastos comunes, cuando el propietario los asume por contrato.
¿Cómo hacer el proceso de declaración paso a paso?
El proceso de declarar una propiedad de inversión ante el SII no es complicado si lo organizas con anticipación. La declaración de renta en Chile se realiza cada año entre abril y junio, correspondiente a los ingresos del año calendario anterior.
Paso 1: Reúne tus documentos
Antes de ingresar al sitio del SII, ten a mano los contratos de arriendo vigentes, los comprobantes de pago de contribuciones, las boletas y facturas de gastos, y el certificado de avalúo fiscal del inmueble (disponible en sii.cl).
Paso 2: Accede a tu declaración en el SII
Ingresa a www.sii.cl con tu RUT y clave tributaria. Selecciona "Renta" y luego "Declarar Renta". El formulario principal es el Formulario 22. El sistema ya carga parte de tu información de forma automática, pero debes revisar y agregar los ingresos por arriendo que no hayan sido reportados por terceros.
Paso 3: Completa el Formulario 22
Los ingresos por arriendo de inmuebles no agrícolas se declaran en el Código 155 del Formulario 22, correspondiente a rentas de bienes raíces. Si tienes gastos deducibles, los ingresas en los códigos correspondientes para obtener la renta neta imponible.
Paso 4: Verifica el resultado y paga o recupera
Una vez completado el formulario, el sistema calcula automáticamente si tienes impuesto a pagar o devolución a favor. Si el resultado da impuesto a pagar, puedes hacerlo en línea con cargo a cuenta bancaria o tarjeta. Si hay devolución, se acredita en tu cuenta corriente en los plazos que establece el SII.
¿Qué pasa si no declaras o declaras mal?
Omitir ingresos de arriendo o declarar montos inferiores a los reales expone al propietario a consecuencias concretas. El SII puede emitir una liquidación de diferencias de impuesto, a la que se suman intereses del 1,5% mensual y una multa de entre el 5% y el 20% del impuesto no declarado, según la gravedad.
Además, si el SII detecta la omisión a través de sus cruces de datos (Conservador de Bienes Raíces, declaraciones del arrendatario, plataformas digitales), el contribuyente pierde la posibilidad de corregir voluntariamente antes de ser notificado, lo que agrava las sanciones.
La buena noticia: si cometiste un error en años anteriores, puedes presentar una declaración rectificatoria antes de ser fiscalizado, lo que reduce considerablemente las multas. Consulta el procedimiento en el portal del SII o con un asesor tributario.
¿Cuándo conviene contratar un contador para gestionar tu propiedad de inversión?
Si tienes una sola propiedad DFL-2 arrendada a un particular y tus ingresos son simples, probablemente puedas gestionar la declaración tú mismo usando el asistente del SII. Sin embargo, un contador o asesor tributario agrega valor real cuando:
- Tienes dos o más propiedades de inversión con distintos regímenes.
- Mezclas ingresos de honorarios, sueldo y arriendo en la misma declaración.
- Quieres optimizar los gastos deducibles y no sabes cuáles aplican.
- Estás evaluando si conviene tributar por renta efectiva o presunta.
- Tienes propiedades en sociedad o con participación de cónyuge.
Si estás buscando tu próxima propiedad de inversión o quieres comparar opciones disponibles en el mercado chileno, puedes explorar proyectos y propiedades en Hubprop o buscar inmuebles por comuna y tipo directamente en nuestra plataforma.
Preguntas frecuentes
¿Debo declarar el arriendo aunque no tenga contrato escrito?
Sí. En Chile, la obligación tributaria nace desde que percibes el ingreso, independientemente de si el contrato es verbal o escrito. El SII puede detectar el arriendo por otras fuentes, como declaraciones del arrendatario o movimientos bancarios. Se recomienda siempre formalizar el contrato por escrito, idealmente con firma ante notario, para protegerte también como propietario bajo la Ley 21.461 sobre arrendamiento.
¿Las contribuciones de bienes raíces se descuentan del impuesto a pagar?
Las contribuciones pagadas durante el año se pueden rebajar como gasto en la declaración de renta de propiedades no acogidas al DFL-2, reduciendo la base imponible. No se descuentan directamente del impuesto final (no son un crédito), sino que reducen el ingreso neto sobre el que se calcula el impuesto. Conserva los comprobantes de pago emitidos por la Tesorería General de la República.
¿Qué ocurre si el arriendo es en UF y fluctúa cada mes?
Debes declarar el monto efectivamente percibido en pesos chilenos durante el año. Si el contrato está pactado en UF, conviertes cada pago mensual al valor de la UF del día de pago y sumas el total anual. El SII acepta esta metodología y es la más precisa para reflejar el ingreso real.
¿Puedo descontar el dividendo hipotecario del arriendo que declaro?
En régimen general, los intereses del crédito hipotecario asociado directamente a la propiedad de inversión son deducibles como gasto. Sin embargo, la amortización de capital no lo es. Tu banco debe entregarte un certificado anual desglosando intereses y capital pagados durante el año, documento que necesitarás para respaldar la rebaja ante el SII.
¿Qué pasa si la propiedad estuvo arrendada solo parte del año?
Debes declarar únicamente los ingresos efectivamente percibidos durante el período en que estuvo arrendada. Los meses en que el inmueble estuvo vacío no generan ingreso tributable. Si tuviste gastos durante ese período vacío (contribuciones, gastos comunes a cargo del propietario), consulta con un contador si es posible prorratearlos como gasto deducible.